Le irregolarità più diffuse
negli immobili italiani

Negli ultimi anni VenditaSicura ha raccolto un elenco delle principali difformità che sono presenti nelle nostre case.

Il 74% degli immobili ha delle irregolarità edilizie.

Specialmente in questo periodo storico è fondamentale verificare che la propria casa sia in regola e abbia tutta la documentazione perfetta.

Se desideri vendere la tua casa, ora o in futuro, è obbligatorio per legge che queste difformità vengano corrette.

Se desideri inoltre usufruire di detrazioni fiscali per il tuo immobile la loro correzione è un requisito obbligatorio.

Ma quali sono queste difformità che potresti avere nella tua casa?

Le difformità da controllare

Modifica alle pareti interne

Diffusione

80%

Gravità

60%

Correzioni obbligatorie prima della vendita

È il problema più diffuso che riscontriamo nei nostri controlli.

Nel corso degli anni le persone adattano gli spazi della propria casa per soddisfare le proprie esigenze spostando o demolendo le pareti tra le varie stanze.

L’esempio classico è quando viene demolita la parete che divide la cucina dal soggiorno per realizzare un unico spazio per la zona giorno.

Purtroppo per fare queste modifiche è necessario richiedere l’autorizzazione al Comune e comunicarlo al Catasto (Agenzia delle Entrate).

Infatti con queste modifiche variano alcuni valori igienico-sanitari ma sopratutto il numero di vani.

Questo incide sulla rendita catastale e sul valore dell’immobile.

Verande abusive

Diffusione

70%

Gravità

50%

Correzioni obbligatorie prima della vendita

A partire dagli anni ‘60 in molte abitazioni si è cercato di recuperare lo spazio abitabile dei balconi, chiudendolo con dei serramenti.

Si sono così create tantissime utili verande.

In questo modo le case potevano usufruire di un volume in più dove organizzare un ripostiglio o ingrandire la stanza confinante.

Per poter vendere l’appartamento ora però è obbligatorio regolarizzarle.

Infatti essere sono un vero e proprio aumento del volume della casa e per questo hanno bisogno di una autorizzazione.

Se il volume edificabile della casa è esaurito purtroppo bisognerà demolirle per poter vendere l’immobile.

Box auto e locali interrati abusivi

Diffusione

40%

Gravità

70%

Correzioni obbligatorie prima della vendita

Nelle abitazioni, specialmente in periferia, in passato era solito costruire dei locali interrati o parzialmente interrati aggiuntivi per il ricovero di automobili, bici o mezzi agricoli.

Durante i nostri controlli abbiamo trovato un numero notevole di box auto interrati mai autorizzati.

Questi volumi devono essere regolarizzati non solo per la loro vendita ma per evitare di bloccare la vendita delle altre unità immobiliari collegate.

Qualora non fosse possibile sanarli occorre purtroppo demolirli.

In alcuni casi inoltre abbiamo perfino trovato dei locali interrati dichiarati correttamente al catasto ma mai autorizzati dal Comune.

In questi casi, nonostante i proprietari ci pagassero le tasse, sono considerati abusivi e devono essere demoliti.

Distanze dai confini

Diffusione

20%

Gravità

90%

Correzioni obbligatorie prima della vendita

La distanza dai confini è uno tra i vincoli più importanti da rispettare per costruire una casa.

In molti casi, come ad esempio al confine con una strada pubblica, la distanza minima è assolutamente inderogabile.

Ma per quanto questa misura sia semplice da misurare a volte vengono commessi errori clamorosi nella costruzione delle case.

Per poter vendere la casa in presenza di questo problema è necessario se possibile sanare o altrimenti demolire la porzione di immobile non in regola.

Esempio – Fiscalizzazione Immobiliare

In questo esempio la costruzione dell’edificio doveva rispettare per legge la distanza minima di 5 metri dalla strada pubblica.

Come puoi vedere sul lato est tale norma è stata rispettata mentre sul lato nord abbiamo rilevato una distanza di soli 3,70 metri!

La porzione di casa evidenziata quindi è abusiva e pertanto dovrebbe essere demolita.

In questo caso però siamo riusciti a far evitare la demolizione utilizzando una pratica poco conosciuta chiamata Fiscalizzazione Immobiliare.

Distanze dai fabbricati

Diffusione

20%

Gravità

90%

Correzioni obbligatorie prima della vendita

Anche la distanza tra gli edifici ha la stessa importanza critica come quella dai confini.

A seconda della zona in cui sono costruiti tutti gli edifici devono rispettare una distanza minima dagli altri immobili costruiti attorno.

La distanza minima da rispettare dipende anche dal periodo storico di costruzione ed è riportata sul progetto originale approvato dal Comune.

Gli edifici inoltre possono arrivare fino al confine solo se costruiti in aderenza tra loro, senza formare ‘corridoi’ malsani tra loro.

Se la distanza minima non viene rispettata raramente è possibile sanare l’abuso e ciò comporta la demolizione della casa fuori regola.

Anche in questo caso una possibile soluzione estrema per salvare l’edificio è la procedura di Fiscalizzazione Immobiliare.

Locali nel sottotetto (Soffitta)

Diffusione

65%

Gravità

75%

Correzioni obbligatorie prima della vendita

Gli appartamenti all’ultimo piano di molti immobili sono spesso collegati con una scala ai locali del sottotetto, la cosiddetta soffitta.

La soffitta viene spesso utilizzata come estensione dell’abitazione.

Molto spesso infatti vengono costruite in soffitta camere e bagni aggiuntivi.

In realtà se nel progetto originale questi locali vengono indicati come soffitte tali devono rimanere: devono essere utilizzati solamente come deposito di oggetti o ricovero attrezzi.

Questo per il semplice motivo che in questi spazi i parametri igienico sanitari (come le altezze, il ricambio d’aria, l’illuminazione minima) non sono sufficienti a garantirne una sana e costante presenza di persone.

Per questo motivo le soffitte non sono vengono considerate nel calcolo del volume dell’edificio.

Non sono stanze abitabili e pertanto non vengono pagati gli oneri di urbanizzazione e tasse per il loro utilizzo.

Per questo motivo sono considerate un abuso.

Problema per la vendita

Se questi locali venissero venduti o anche semplicemente pubblicizzati come ad esempio camere e bagni aggiuntivi sarebbe un grave problema.

Molto spesso infatti non è possibile sanare questo abuso perché vorrebbe dire aggiungere del volume alla nostra casa.

Molto spesso il volume massimo consentito è già stato utilizzato tutto per la costruzione della casa e quindi, anche pagando gli oneri necessari per la regolarizzazione, non è possibile procedere.

Mancanza del Certificato di Agibilità

Diffusione

20%

Gravità

85%

Correzioni obbligatorie prima della vendita

Il Certificato di Agibilità è un documento che conferma che il tuo l’immobile è dotato delle condizioni minime (di sicurezza, di igiene, di salubrità e di risparmio energetico) per poter essere utilizzato.

È il primo documento da recuperare prima di vendere la propria casa.

Svalutazione e niente finanziamenti

Anche se legalmente l’assenza del Certificato di Agibilità in sé non è da considerarsi un abuso, la sua mancanza è sintomo di problematiche gravi all’edificio.

La sua assenza pregiudica il valore dell’immobile in quanto non è commerciabile per l’utilizzo per il quale è stato costruito.

Oltre a comportare una svalutazione economica, in caso di richiesta di Mutuo, qualsiasi Banca negherà il finanziamento al compratore.

La vendita rimarrà bloccata.

Spesso la sua assenza è dovuta ad alcuni problemi profondi dell’edificio.

È quindi bene controllare eseguire profondi controlli per la correzione delle difformità presenti.

Finestre, porte e balconi modificati

Diffusione

50%

Gravità

50%

Correzioni obbligatorie prima della vendita

Oltre alla divisione interna delle case anche le aperture sulle pareti esterne dell’edificio sono elementi importanti e devono essere autorizzate dal Comune e dagli altri enti.

Questo per due motivi:

1. Motivo strutturale: aprire senza cognizione di causa potrebbe comportare danni alla struttura e alle persone che ci abitano.

2. Motivo autorizzativo: la creazione delle apertura incide su parametri igienici sanitari, normative sulla privacy, normative di decoro pubblico, vincoli paesaggistici ecc.

Nei condomini inoltre le pareti esterne sono considerate parti comuni e quindi di competenza condominiale.

La creazione di nuove aperture, modifica delle loro dimensioni ed eventuali trasformazioni da finestre a porte- finestre richiede una autorizzazione precisa.

In caso di vendita occorre quindi sanare le modifiche effettuate rispetto al progetto originale.

Se questo non risulta possibile occorre purtroppo demolire le opere realizzate (o tamponare eventuali nuove aperture irregolari).

Esempio

In questo esempio il proprietario aveva realizzato nella sua casa un balcone totalmente privo di autorizzazione.

Per poter accedervi poi aveva modificato le due finestre della sua abitazione in due comode porte-finestre.

Al momento della vendita è rimasto ovviamente bloccato da queste difformità.

Per riuscire a vendere abbiamo dovuto demolire il balcone e sanare le aperture modificate.

In questo caso l’abitazione del cliente era anche in zona sottoposta a vincolo paesaggistico.

Questo ha comportato per lui notevoli sanzioni e un aumento dei tempi burocratici per la risoluzione del problema.

La vendita è stata ritardata di oltre un anno.

Difformità Planimetria Catastale

Diffusione

80%

Gravità

70%

Correzioni obbligatorie prima della vendita

La planimetria catastale è il primo documento da controllare prima di vendere la propria casa.

Molto spesso infatti la planimetria catastale non risulta perfettamente aggiornata alle modifiche attuate all’interno dell’appartamento.

È molto importante che la planimetria catastale sia corretta.

È uno dei documenti che il Notaio allegherà all’atto e su cui dichiarerai la regolarità del tuo immobile.

Ti ricordo infatti che sulla base della planimetria catastale l’Agenzia delle Entrate dovrà calcolare le tasse da pagare per il tuo immobile e quindi è evidente che debba essere perfetta.

Esempio

In questo esempio possiamo vedere infatti come ci sia una differenza nella divisione degli spazi interni: la parete che divide la cucina dal soggiorno è stata abbattuta.

Questo fatto modifica il numero di vani della casa, parametro utilizzato per il calcolo della rendita dell’immobile.

Inoltre se riscontrassi delle differenze tra la planimetria catastale e la situazione reale è il primo campanello dall’allarme utile per andare a verificare anche il progetto depositato in Comune della tua casa per evitare problemi legali maggiori.

Lucernari non autorizzati sul tetto

Diffusione

65%

Gravità

50%

Correzioni obbligatorie prima della vendita

Nei tetti e nelle coperture delle nostre case vengono realizzate spesso delle aperture per far entrare una maggior quantità luce nelle stanze poste all’ultimo piano.

E’ importante controllare che nei disegni dei progetti siano presenti anche questi lucernari.

Infatti anche per queste aperture è necessario avere un permesso dal Comune che ne autorizzi la realizzazione.

Analogamente a quanto detto per l’apertura di finestre nelle facciate degli edifici, il tetto è un elemento strutturale importante per la sicurezza statica dell’edificio.

Per motivi statici e normativi quindi è una modifica che deve essere regolamentata e autorizzata.

Se ci si trova inoltre in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico o monumentale occorre poi il benestare della Soprintendenza ai Beni Culturali.

Destinazione d’uso non corretta

Diffusione

30%

Gravità

70%

Correzioni obbligatorie prima della vendita

La destinazione d’uso è lo scopo per cui è stato realizzato un immobile.

Sulla base della destinazione d’uso vengono quindi versati gli oneri comunali e pagate le tasse relative all’utilizzo che ne viene fatto.

Può succedere però che alcuni immobili vengano costruiti ipotizzandone un utilizzo ma poi nella realtà vengano utilizzati per altri scopi.

Per legge è possibile cambiare successivamente la destinazione d’uso dell’immobile e, a seconda dell’incidenza della nuova attività sulla collettività, può essere necessario versare degli oneri aggiuntivi al comune (es. uso della fognatura, dei parcheggi ecc).

La destinazione d’uso inoltre è importante a livello catastale per stabilire quante imposte debba pagare il proprietario.

Questo è facilmente comprensibile ad esempio paragonando un appartamento utilizzato come residenza in confronto allo stesso appartamento utilizzato come studio medico privato. E’ palese che, creando un reddito maggiore, le tasse da versare siano proporzionalmente maggiori.

Durante la vendita quindi è fondamentale che la destinazione d’uso autorizzata sia quella effettiva.

Questo perché incide sicuramente sul prezzo d’acquisto e per evitare spiacevoli conseguenze economiche successivamente alla vendita.

Una destinazione d’uso sbagliata influisce inoltre negativamente anche sia sulle agevolazioni ottenibili sia sui finanziamenti per l’acquisto del tuo immobile.

Infatti la percentuale di finanziamento erogabile da parte delle Banche per il mutuo di acquisto mentre per un appartamento con uso abitativo arriva all’80% del valore, per lo stesso appartamento utilizzato come ufficio si ferma ad un valore massimo del 60%.