Le 7 cose da controllare prima di comprare casa… e non avere problemi

Riccardo Grigoli
Riccardo Grigoli

Architetto

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Quando si decide di acquistare la propria casa è un momento veramente importante per la nostra vita. 

All’interno di questa decisione abbiamo moltissime emozioni: progetti, sacrifici presenti e passati e tante, tantissime speranze per il nostro futuro e della nostra famiglia.

Per questo motivo bisogna essere sicuri di quello che si sta per acquistare.

 

 

Cosa devo controllare con attenzione

Oltre al lato estetico, funzionale e pratico della nostra nuova abitazione è fondamentale controllare anche gli aspetti meno evidenti ma che hanno un peso a volte maggiore sulla nostra scelta economica.

 

Infatti, come quando si acquista un’automobile usata e la si fa controllare dal nostro meccanico di fiducia, è a mio avviso ancor più obbligatorio (per il nostro buonsenso) fare un controllo approfondito al motore per un valore di almeno 10 volte maggiore!

 

 

Inutile tenercelo nascosto, purtroppo la situazione degli immobili italiani è molto difficile: si stima che  almeno il 70% abbia qualche piccolo o grande problema.

 

L’unica soluzione pratica per ridurre al minimo i rischi è sapere attentamente cosa devo controllare PRIMA di acquistare la mia nuova casa.

Infatti eventuali problemi sono a carico dell’attuale proprietario, il venditore.

 

Se dovessimo acquistare un immobile e trovare dei problemi saremmo NOI obbligati a correggerli e solo poi andare a richiedere i danni a chi ce lo ha venduto.

 

Un controsenso, non trovi?

 

 

Ma chi controlla cosa?

Nel processo di vendita di un immobile sono coinvolte diverse figure professionali a cui affidarsi.

Ognuna ha il proprio compito specifico ma  i controlli sui problemi di cui ti voglio parlare non vengono effettuati da NESSUNO.

 

Infatti:

 

● L’Agente Immobiliare ha un notevole lavoro da fare per pubblicizzare al meglio il tuo immobile, selezionare compratori affidabili e mediare tra le parti (non è un compito semplice te lo assicuro!!).

 

● Il Notaio, come pubblico ufficiale e con la sua elevata conoscenza giuridica, ha il compito di di permetterti di fare un atto di vendita sicuro, valido e inattaccabile nel tempo dal punto di vista legale (ma non ha alcuna responsabilità su questioni tecniche e sostanziali!).

 

Tutte queste figure sono importanti e meritano la tua fiducia ma non hanno una competenza tecnica utile in questo aspetto.

 

Ovviamente sia l’Agente Immobiliare sia il Notaio, su nostra richiesta, possono indicare un professionista tecnico specializzato in questo ambito, a cui chiedere un controllo preciso ed esaustivo.

 

 

Ma perché questi controlli non vengono fatti sempre?!
La logica lo impone! 

Perché dato che la responsabilità è unicamente del venditore, eventuali problemi legali ed economici sono unicamente tra chi vende e chi compra. 

Ti spiego perchè.

 

L’agente immobiliare riceve un incarico da chi vende.

Il suo compito è, per quanto egli possa sapere, pubblicizzare le informazioni in suo possesso (condizioni da lui conosciute…). E’ il proprietario che vende che è tenuto, per legge, a fornirgli tutte le informazioni sul suo immobile.

Solo il proprietario può ottenerle per privacy!

 

Quindi l’unica cosa che può fare un agente immobiliare in gamba è consigliare un controllo al proprietario, prima della messa in vendita.

 

 

Spesso però non avviene, sai perchè?

Il cliente medio che vende, non essendo adeguatamente informato dei problemi che possono capitargli POI, rinuncia ad ogni prudenza per risparmiare.

Questa è la verità.

Anche perchè una volta venduto a te l’immobile sarebbe compito tuo pagare per sistemare eventuali problemi!

 

Il responsabile di sanzioni e correzioni infatti è sempre l’attuale proprietario. Sicuramente poi potrai rivalerti legalmente su chi ti ha venduto il problema.

Ma sappiamo benissimo cosa comporta a livello emotivo ed economico.

 

 

Ma quanto costa controllare gli immobili?!

Un controllo fatto bene costa veramente poco ma “se riesco ad evitarlo è pur sempre un piccolissimo risparmio!!”. Questo pensa chi vende casa.

 

E se chi dovrebbe consigliarti di farlo, anzi insistere, non lo fa ha il suo motivo.

Perché, a torto o a ragione, sta facendo il suo interesse e non il tuo.

 

 

Il problema delle Agenzie Immobiliari

L’agente immobiliare preparato, quello in gamba per capirci, si trova in difficoltà spesso nel suggerire di controllare gli immobili dei suoi clienti.

 

Tutti i suoi concorrenti agenti immobiliari non coscienziosi, pur di accaparrarsi i clienti, diranno che non serve, c’è tempo per farlo, si faranno i controlli solo se verranno trovati problemi, che in fin dei conti si son sempre venduti immobili cosi…

 

Tutto vero per loro, prima arrivano al rogito prima ottengono la provvigione. I problemi restano a te che compri o vendi. Loro hanno zero responsabilità.

 

L’agente immobiliare in gamba , che vuole essere veramente d’aiuto al proprio cliente quindi, per mancanza di informazione tra i venditori, viene visto come il guastafeste. In realtà è la persona più utile che tu possa incontrare. 

 

 

Non capirò mai chi sa facendo un acquisto importante come la propria casa, da svariate centinaia di migliaia di euro e non la controlla, spendendo pochi euro.

 
Il punto di vista del Notaio

Il Notaio invece è ferratissimo sugli aspetti legali e tributari ma onestamente chi ha mai visto un Notaio visitare un immobile, per verificare di persona che realmente esistesse prima di un atto?

 

Il suo compito è controllare i documenti  (compito molto difficile voglio sottolineare, specialmente in Italia) e tutelare le persone per quello che può verificare.

 

Se le carte sono sbagliate come può tutelarti?

Le 7 cose da controllare prima di acquistare casa

Se decidi di comprare senza l’aiuto di un Agente Immobiliare allora è fondamentale controllare i seguenti documenti in prima persona o farsi seguire da un tecnico che verifichi quelle che sono le informazioni più importanti sulla tua nuova casa.

 

Per i non addetti ai lavori è difficile sapere cosa guardare e capire a cosa stare attenti. Cercherò di illustrarti nel modo più semplice possibile i vari passaggi.

1  ATTO DI PROVENIENZA

E’ il documento che il proprietario deve possedere per dimostrare di avere i diritti sull’edificio che dichiara di voler vendere.

 

In esso sono contenute tutte le informazioni basilari per comprendere come sia venuto in possesso dell’immobile, di eventuali limitazioni o servitù che possono esistere senza che siano visibili a prima vista.

 

 

Queste limitazioni ovviamente passeranno dal venditore all’acquirente dopo l’acquisto!

In genere è compito dell’Agente Immobiliare chiederlo al compratore e consegnarlo direttamente al Notaio.

 

E’ quindi compito del Notaio poi quello di sincerarsi del corretto trasferimento di proprietà negli anni precedenti dell’edificio e formulare il nuovo atto che andrete a sottoscrivere tu e il venditore.

 

CONFORMITÀ URBANISTICA 

È l’aspetto “nascosto” che può creare più problemi in assoluto.

 

La regolarità di quello che stai per comprare dipende dalla conformità urbanistica e perquesto motivo è dove si nascondono spesso le problematiche maggiori.

 

Con il termine Conformità Urbanistica si intende la conferma che l’edificio che ci troviamo davanti sia stato costruito (o ristrutturato nel tempo) regolarmente, con l’approvazione delle  obbligatorie autorizzazioni.

 

Tutto quello che è stato realizzato deve essere riportato nei progetti depositati e protocollati in Comune in quanto è l’autorità che ne consacra la legittimità.

 

Qualsiasi differenza da quanto concesso dal Comune è un abuso (piccolo o grande) e, se permesso dalle leggi attualmente in vigore, deve essere sanato prima della vendita. Se non è possibile sanarlo occorre assolutamente demolire l’abuso, la legge non perdona.

 

 

IMPORTANTE: La responsabilità amministrativa su eventuali problemi ricade sull’attuale proprietario.

 

Egli infatti, anche se non è stato l’autore dell’abuso, è obbligato a correggere i problemi dell’immobile di suo possesso.

 

Il Notaio citerà nell’atto tutti i riferimenti dei progetti depositati presso il Comune e sui quali il venditore dichiarerà obbligatoriamente sotto la propria responsabilità penale la loro regolarità .

 

Specialmente negli immobili non recenti esistono situazioni in cui è possibile acquistare un immobile in apparenza regolare salvo poi, ristrutturando l’edificio appena acquistato, accorgersi della presenza di gravi problemi.

 

Un consiglio che diamo ai compratori è di chiedere che venga inserita nei preliminari di compravendita come condizione che venga verificata da un professionista la regolarità Urbanistica e Catastale prima dell’atto finale dal Notaio.

 

3 CONFORMITÀ CATASTALE

Spesso si fa confusione e si tende ad associare la Conformità Catastale a quella Urbanistica. 

 

E’ un errore grave controllare solamente la planimetria catastale.

In realtà sono due ambiti ben distinti e molte volte non allineati tra loro.

 

Anche presso il Catasto (Agenzia delle Entrate) è obbligatorio che i documenti depositati dell’immobile siano  totalmente corretti.

Tutti i documenti depositati presso l’Agenzia delle Entrate riguardano il patrimonio e il calcolo delle imposte sull’immobile che stai per acquistare.

 

Capisci che sono dati molto sensibili e pertanto dovranno essere allegati all’atto dal Notaio che ne trasferirà la proprietà dal venditore a te.

 

La planimetria catastale

Uno dei documenti catastali fondamentali e di più facile consultazione è la cosiddetta planimetria catastale.

La planimetria è sostanzialmente una rappresentazione tecnica semplificata del tuo immobile.

L’Agenzia delle Entrate si basa su questo disegno per il calcolo delle tasse che devi versare per il tuo immobile.

Questo disegno però non va confuso con il progetto depositato in Comune. Infatti il disegno presente in Comune possiede molti più dettagli tecnici, calcoli e riferimenti che ne sanciscono la sua autorizzazione da parte del Comune.

 

Progetto urbanistico del Comune

 

Planimetria catastale

 

La planimetria Catastale è di facile consultazione e per questo motivo è il primo documento da controllare per verificare la situazione reale.

Se notiamo delle differenze tra quanto realizzato e quanto disegnato deve essere uno dei campanelli d’allarme che ci spinge a richiedere verifiche più approfondite del proprietario o dell’Agenzia Immobiliare che ci sta seguendo.

 

Un consiglio che do ai compratori è di chiedere che venga inserita nei preliminari di compravendita la verifica della conformità Urbanistica e Catastale prima dell’atto finale dal Notaio.

4 CERTIFICATO DI AGIBILITÀ

È un documento rilasciato dal Comune al termine dei lavori di costruzione dell’edificio

 

Questo documento certifica che, oltre ad aver rispettato il progetto autorizzato, il tuo immobile possiede i requisiti minimi di sicurezza per poter essere utilizzato.

 

Ad esempio il certificato di agibilità di un appartamento comprende la verifica degli standard minimi di prestazione energetica, sicurezza statica, sicurezza degli impianti, allacciamento alla fognatura, requisiti acustici ecc.

 

In sostanza è un certificato di garanzia che il tuo edificio sia stato costruito correttamente, seguendo scrupolosamente la normativa e il progetto approvato.

 

Se questo certificato non fosse presente, la sua mancanza potrebbe essere un sintomo di gravi problemi dell’edificio e pertanto, prima della vendita, dovrà essere svolta una profonda analisi per capire il motivo per cui il Comune non lo ha potuto rilasciare.

 

Se invece il certificato fosse datato potrebbe non essere più una garanzia di qualità dell’immobile (e assenza di abusi realizzati negli anni successivi al suo rilascio….).

 
IMPORTANTE: Certificato di Agibilità e Mutui bancari

Il Certificato di Agibilità è fondamentale al giorno d’oggi per ottenere un mutuo bancario.

 

Infatti nella documentazione richiesta da parte degli enti finanziatori questo certificato è obbligatorio: fornisce una garanzia alla Banca della regolarità dell’edificio e quindi della sua rivedibilità.

 

L’unico modo per poter vendere un immobile senza agibilità è che il compratore possieda l’intera cifra d’acquisto richiesta.

Se ci mettessimo per un attimo però nei panni di chi compra sarebbe veramente difficile pensare di acquistare un immobile a prezzo di mercato senza questa garanzia di qualità e sicurezza.

Il rischio di non poterlo rivendere in futuro è notevole. Per poterlo rivendere dovrò provvedere a mie spese alla sua regolarizzazione.

 

Ricordandoti che ogni responsabilità ricade sempre sull’attuale proprietario, è saggio per chi desidera acquistare far sistemare prima dell’acquisto eventuali problemi a spese del venditore.

5 ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

Questo documento ti illustra in modo semplificato l’efficienza energetica del tuo immobile.

Con la sua scala di valori, divisa in classi energetiche, puoi darti un’idea di quanto consumi l’immobile che stai per acquistare e quanto andrai a spendere per mantenere il comfort all’interno.

 

 

Per calcolare quanto consuma vengono considerate infatti la qualità delle pareti e delle finestre, la disposizione geografica e l’efficienza degli impianti dell’immobile (riscaldamento, raffrescamento, acqua calda ecc).

 

In alcune regioni, come il Veneto, esso contiene anche il Codice del Catasto Impianti (cd. CIRCE).

Questo codice, obbligatorio per il rilascio dell’Attestato, è la prova della corretta dichiarazione dell’impianto al catasto impianti e delle sue manutenzioni nel tempo eseguite dall’impresa specializzata che se ne è occupata negli anni.

Perché sia valido in alcune regione, come il Veneto, oltre alla firma del professionista che lo ha redatto, il certificato deve essere correttamente depositato presso il Portale Regionale telematico dedicato (cd. Ve.Net).

 

 

Non preoccuparti.

Sarà compito del Notaio verificare la correttezza formale del certificato e trascriverlo nell’atto di compravendita della tua casa.

6 CERTIFICATO DI  CONFORMITÀ’ DEGLI IMPIANTI

Quando viene costruito o ristrutturato un immobile, tutti gli impianti presenti (Elettrico, Idrico, Riscaldamento ecc) devono essere certificati dall’impresa che li ha installati.

 

Infatti per poter essere utilizzati in sicurezza occorre che siano stati realizzati a regola d’arte, per la sicurezza di chi abiterà nell’edificio.

 

 

Per ogni periodo storico la normativa prevede dei requisiti minimi diversi: negli edifici costruiti prima del 2008 ad esempio basterà una Dichiarazione di Rispondenza degli impianti, eseguita da qualsiasi impresa in possesso dei requisiti.

Anche questo documento non è obbligatorio per la vendita, vale lo stesso discorso del Certificato di Agibilità.

 

Ma quindi perché è un documento importante?

 

Il venditore con questo documento ti garantisce che non avrai sorprese dopo l’acquisto, che gli impianti presenti e pagati come funzionanti siano realmente sicuri per la tua incolumità.

Se invece acquisterai un immobile senza alcuna certificazione né controllo e scoprissi che sono difettosi e/o non sicuri secondo l’attuale normativa dovrai farli sistemare a tue spese.

Un esempio comune è la caldaia di un appartamento chiuso da  anni e senza allacciamento alle forniture.

Non sarà possibile provare gli impianti prima della vendita.

Il venditore dovrà informarti che non è stata utilizzata di recente e assumersi eventuali responsabilità sullo stato di messa in riposo corretta degli impianti.

Per questo motivo è sempre opportuno specificare nell’atto notarile lo stato attuale degli impianti e chi, tra venditore e acquirente, dovrà provvedere economicamente alla loro messa a norma.

E’ una forma di tutela per entrambe le parti.

 

VERIFICA SPESE CONDOMINIALI

Un documento importante,  spesso non richiesto,  è la certificazione da parte dell’Amministratore di condominio sulle spese condominiali arretrate del venditore.

 

A volte capita che il venditore abbia anche notevoli arretrati sulle rate dei pagamenti condominiali e, dopo il tuo eventuale acquisto, sarai tenuto a pagare di tasca tua.

Anche questo non è un documento obbligatorio da allegare all’atto ma in quanto acquirente è tuo diritto richiederlo al venditore.

 

Un altro consiglio non convenzionale è quello di richiedere al venditore (o meglio all’amministratore di condominio) copia dei verbali delle assemblee almeno dell’ultimo anno. Questo ti permetterà di verificare se sono state deliberate spese straordinarie rilevanti per il condominio nei prossimi mesi.

 

Dopo l’acquisto sarai infatti costretto a pagare queste spese ed è fondamentale esserne a conoscenza prima dell’acquisto (ad esempio rifacimento intonaci esterni, installazione cancelli automatici ecc).

Se ad esempio il condominio avesse deliberato l’installazione di un ascensore esterno prima del tuo acquisto, anche se abitassi al piano terra, saresti tenuto a corrispondere la tua quota per la sua realizzazione.

Senza questa verifica sarà tuo diritto rivalerti eventualmente successivamente sul venditore ma è meglio prevenire qualsiasi situazione di questo tipo, magari aumentando il margine di trattativa economica prima dell’acquisto.

L'articolo e le informazioni in esso riportate, date le complessità tecniche e legali affrontate, possono non essere esaurienti e soprattutto non sostituiscono una consulenza professionale da parte di un professionista specializzato. Se desideri avere una risposta specifica sul tuo caso puoi richiedere una consulenza personale cliccando qua.

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