Fiscalizzazione immobiliare: come funziona, quando farla e quali sono i suoi limiti

Riccardo Grigoli

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Architetto

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La procedura di fiscalizzazione è una procedura che viene offerta ai proprietari di immobili parzialmente abusivi in alternativa alla demolizione.
Infatti anche se la direzione principale dei Comuni è quella di intimare la demolizione di opere abusive esiste questa possibilità che permette di conservare il bene nello stato di fatto senza dover demolire il proprio immobile.

 

Questa procedura però, deve essere chiaro, non è da considerarsi una sanatoria.

 

Differenza sanatoria e fiscalizzazione

Mentre una sanatoria permette di regolarizzare il proprio immobile pagando una sanzione (concedendo di fatto un titolo abilitativo per gli interventi abusivi), la fiscalizzazione non rimuove il carattere abusivo dell’opera. Resta irregolare ma non dobbiamo demolire.

Se possediamo ad esempio un immobile con abusi non sanabili, ad esempio costruito ad una distanza dai confini inferiore al consentito, dovremo  demolire la parte di abitazione oltre la distanza consentita.

In alcuni casi però, se la demolizione di una porzione di edificio compromettesse la stabilità dell’intero immobile, quindi saremo praticamente obbligati ad un intervento edilizio e strutturale importante  per salvare la parte sana dell’edificio.

In questo caso possiamo applicare la fiscalizzazione.

 
Irregolarità e vendite immobiliari

Per poter vendere il proprio immobile occorre obbligatoriamente sistemare anche, oltre alle modifiche eseguite da noi, anche i problemi ed irregolarità che abbiamo, a nostro malgrado,ereditato dai precedenti proprietari.

Il tutto deve essere corretto prima di presentarsi dal Notaio per l’atto di compravendita.

Se dovessero emergere problematiche relative all’edificio non si potrà proseguire nella vendita e saremo obbligati a porvi rimedio per poter rendere commerciabile il nostro immobile.

D’altronde se fossimo noi gli acquirenti e durante i consuenti controlli prima della mediazione emergessero delle irregolarità saremmo i primi a pretendere che sia un immobile perfetto, senza vizi o abusi che si trascinano da anni senza essere risolti.

Lo stesso, ovviamente, vale anche per gli istituti bancari che ci prestano il denaro che occorre per l’acquisto di uno dei beni più importanti della nostra vita.

Purtroppo la situazione degli immobili italiani è disastrosa: nella maggior parte delle abitazioni si trovano delle irregolarità, figlie di un periodo di ricostruzione frettoloso e mentalità ‘italiana’.

Il 60% del patrimonio immobiliare italiano è stato edificato tra il 1946 ed il 1981. Fonte ISTAT
E se mentre nella maggior parte dei casi (circa 80% nella nostra esperienza) le irregolarità si possono sistemare sanando l’abuso, ci capitano delle situazioni in cui non è possibile in nessun modo.

Questo accade quando le porzioni/elementi di edificio non rispettano né la normativa dell’epoca né quella attuale (art. 36 D.P.R. 380/2001 cd. “Doppia conformità”)

 
Quali opere si possono sanare?

Infatti le uniche opere che è possibile sanare -pagando una sanzione- sono quelle che sono state costruite in assenza di autorizzazione ma con caratteristiche compatibili con la normativa edilizia.

In sostanza sono opere che si potevano realizzare all’epoca dell’abuso ma per le quali non sono state richieste le autorizzazioni necessarie.

La normativa in tutti gli altri casi prevede un’unica soluzione: la demolizione delle opere abusive.

Questa infatti è la strada principale che gli Uffici Tecnici comunali sono tenuti a seguire in caso emergesse un abuso edilizio.

 

Fiscalizzazione per la vendita immobiliare

Esiste però una procedura, la cosiddetta Fiscalizzazione Immobiliare, che permette, in determinati casi, di evitare la demolizione pagando una sanzione e interrompendo la procedura amministrativa di demolizione.

In questo modo è possibile vendere in modo regolare un immobile con delle difformità importanti al suo interno. Il Notaio specificherà infatti nell’atto quali sono queste problematiche e ne renderà a conoscenza l’acquirente e mettendo al riparo il venditore da possibili successive azioni legali.

 

Cosa vuol dire questo in pratica?

Che quando la demolizione non può avvenire senza recare pregiudizio alla parte eseguita con autorizzazione valida, possiamo evitare di demolire la nostra casa e  pagare una sanzione pari al doppio del costo di produzione della stessa (se edificio residenziale) o al doppio del valore venale (altre destinazioni d’uso, stabilito dall’Agenzia delle Entrate).
Art. 34 comma 2 D.P.R. 380/2001

 
 Quali tolleranze possiamo considerare per capire se siamo in presenza di abuso?

Le tolleranze massime concesse, per considerare un immobile comunque conforme, sono pari al 2% della misura progettuale di altezza, distacco, cubatura o superficie coperta.
Art. 34 comma 2-ter D.P.R. 380/2001

 

 Quali limiti comporta questa procedura?

La fiscalizzazione immobiliare ha sicuramente dei limiti.

Infatti su un immobile ‘fiscalizzato’ è possibile effettuare solamente pochi interventi, per lo più legati alla manutenzione ordinaria o straordinaria delle porzioni ‘in regola’ dell’edificio.

Purtroppo eventuali interventi con incentivi fiscali, tra cui ad esempio l’applicazione del Piano Casa del Veneto (ampliamento degli edifici esistenti –  legge n. 14 del 2009), non saranno possibili.

 

 Quando è consigliabile preferire la fiscalizzazione alla demolizione?

Questa è una domanda che prevede un’analisi approfondita per ogni caso specifico.

Anche se nella maggior parte delle situazioni noi consigliamo di regolarizzare totalmente un immobile per renderlo commerciabile (quindi demolendo le porzioni abusivi) ci sono dei casi in cui la fiscalizzazione permette di portare a termine una vendita in modo veloce, sicuro e vantaggioso per entrambe le parti.

Ti invito a leggere questo esempio in cui la fiscalizzazione ha permesso di vendere un immobile in modo vantaggioso.

L'articolo e le informazioni in esso riportate, date le complessità tecniche e legali affrontate, possono non essere esaurienti e soprattutto non sostituiscono una consulenza professionale da parte di un professionista specializzato. Se desideri avere una risposta specifica sul tuo caso puoi richiedere una consulenza personale cliccando qua.

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