Può un garage ritardare la vendita del mio appartamento di oltre 2 anni?

Riccardo Grigoli

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Architetto

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Quando si decide di vendere casa  si pensa che contino solo due cose: prezzo di vendita e velocità. 

Il prezzo corretto è stimato grazie ad un professionista immobiliare, l’unica persona che conosce a fondo dinamiche e richieste del mercato.

La velocità invece non dipende solamente dalla sua bravura ma anche da altri fattori esterni, come in questo caso.

 

 

La storia incredibile

L’immobile da vendere è un appartamento in un tranquillo condominio in provincia di Verona. I proprietari, trasferitesi all’estero anni fa, hanno la necessità per investire i soldi in un altra abitazione per esigenze familiari.

 

I proprietari, per questo motivo sono super disponibili: il prezzo è buono e la zona è tranquilla. Dopo aver conosciuto diversi agenti immobiliari decidono, sulla base delle raccomandazioni di altri clienti,  quello che reputano il più affidabile nella ricerca di possibili acquirenti.

La loro scelta è stata ottima: l’agente immobiliare, molto efficiente, trova subito ben 3 possibili compratori.

Tutti e tre però hanno necessità di richiedere un mutuo per l’acquisto (come nell’80% delle compravendite).

Dopo aver avviato tutti i procedimenti per l’acquisto, esce il perito della Banca del primo offerente e ovviamente richiede ai proprietari tutta la documentazione dell’immobile.

I proprietari purtroppo non avevano i progetti del loro immobile e quindi si perde un mese di tempo per andare a recuperarli.

Quando poi il perito della Banca esegue la sua perizia fa notare che non è presente l’Agibilità e che ciò è sintomo di qualche irregolarità grave.

Nel frattempo anche un altro condomino decide di vedere il proprio appartamento nello stesso condominio, tramite un’altra agenzia immobiliare.

La problematica che emerge però è sempre la stessa: al compratore, nonostante il preliminare, viene negato il mutuo e quindi la transazione bloccata.

 

 L’immobile non si può vendere.

Dopo una accurata indagine siamo riusciti a capire i motivi per i quali non era stata rilasciata l’agibilità.

Il problema di questo edificio è costituito dalla presenza di vari abusi nell’immobile. Quello più evidente sono dei box auto, realizzati fuori sagoma, semi interrati e a ridosso di un confine.

I box, realizzati negli anni ’70 insieme all’edificio, sono stati ‘regolarmente’ venduti dall’impresa costruttrice ad un terzo condomino, il quale ne ha perfino pagato diligentemente le tasse per oltre 40 anni!

Peccato che non siano mai stati autorizzati dal Comune e che non siano mai stati disegnati nel progetto originale.

Nonostante fossero correttamente segnalati all’Agenzia delle Entrate quindi, per la legge, sono totalmente abusivi.

Ti ricordo infatti che la documentazione catastale non è probatoria, ossia non è una autorizzazione ma puramente uno strumento di calcolo delle tasse.

 

Il dilemma

Nonostante l’esigenza di vendere di più condomini, il proprietario dei box si oppone fermamente alla loro demolizione.

Avrebbe comprato delle autorimesse e pagato le relative tasse per 40 anni per nulla!

Per riuscire a vendere (ed accontentare tutti) si sono tentate tutte le strade possibili.

Ci è stato chiesto di sanarli in via ordinaria ma purtroppo la normativa attuale non lo permette, siamo troppo vicini al confine con i vicini.

Siamo passati quindi a provare a sanarli a livello legale, interpretando delle recenti sentenze di Cassazione che permettevano la conservazione dei box auto in questa posizione. Purtroppo il destino ci è stato avverso in quanto uno dei proprietari confinanti risiede attualmente in Canada e occorreva per forza che presenziasse ad un atto notarile in Italia per sbloccare la situazione. Dati i notevoli costi da sostenere quindi  non è stato possibile risolvere in questo modo.

 

L’unica soluzione possibile

L’unica strada per sanare gli appartamenti e riuscire a venderli è stata purtroppo quella di demolire i box abusivi. Ovviamente è stato fatto un lungo lavoro di mediazione economica per trovare un accordo per dividere le spese di demolizione e di ripristino.

Tutti i possibili acquirenti, trovati da entrambe le agenzie, nel frattempo non hanno ovviamente aspettato la conclusione della sanatoria. Hanno preferito acquistare immobili controllati e pronti alla vendita da altre agenzie.

Come si sarebbe potuto evitare ciò e vendere subito?

Semplicemente controllando gli immobili prima di metterli in vendita con un controllo approfondito della documentazione tecnica e preparando in anticipo tutte le informazioni che servono alle Banche per concedere i mutui.

Conoscere a fondo la situazione prima di formulare proposte e accettarle avrebbe fatto risparmiare molto tempo, denaro e svariati mal di testa.

 

Perché non vengono fatti questi controlli?

Purtroppo questi controlli è raro che vengano effettuati. Dato che la responsabilità è unicamente del proprietario che desidera vendere in genere non gli si da molta importanza.

La differenza molto spesso sta nella professionalità dell’Agenzia Immobiliare a cui ci si affida: anche a costo di ritardare magari una vendita di qualche mese per le correzioni dei progetti viene data più importanza alla sicurezza del proprio cliente.

In questo caso poi il Mutuo è stato una utile barriera per trovare e risolvere il problema senza danni: nel caso non ci fosse accorti del problema i guai legali ed economici sarebbero stato ben maggiori.
Infatti chi compra un immobile, come è giusto che sia, pretende che sia in regola e perfetto come concordato nella trattativa.

Molto spesso nelle compravendite ci si limita a controllare la planimetria catastale ed eventualmente a correggere quella. Ma come già spiegato quel disegno non è una autorizzazione e quindi a livello legale non ha valore come tale.

I documenti che contano sono quelli depositati e timbrati dal Comune che ha rilasciato i permessi e che bisogna assolutamente recuperare prima di vendere il proprio immobile.

 

È possibile comprare un immobile con problemi senza che nessuno se ne accorga?
Il Notaio non dovrebbe accorgersene?

Dalla nostra esperienza e delle agenzie immobiliari con cui collaboriamo nel 74% degli immobili italiani sono presenti problemi di questo tipo.

È possibile quindi comprare un immobile con abusi anche in buona fede: sia l’agente immobiliare sia il Notaio hanno non hanno le competenze tecniche per verificarlo. Inoltre non sta a loro verificare queste informazioni, non è loro responsabilità.

L’unica persona responsabile è il proprietario che durante l’atto dichiarerà la perfetta conformità del progetto davanti al notaio.

 

 Ma chi si deve occupare quindi di questo controllo?

Chi si occupa di questo tipo di controlli sono degli studi tecnici specializzati come il nostro.

Nel nostro caso ad esempio forniamo questo tipo di servizio a clienti privati direttamente ma anche ad agenzie immobiliari, studi legali e altri professionisti immobiliari.

L'articolo e le informazioni in esso riportate, date le complessità tecniche e legali affrontate, possono non essere esaurienti e soprattutto non sostituiscono una consulenza professionale da parte di un professionista specializzato. Se desideri avere una risposta specifica sul tuo caso puoi richiedere una consulenza personale cliccando qua.

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