Una delle cose più semplici ma meno comprese in assoluto in ambito immobiliare è la differenza tra la conformità Urbanistica e Catastale.
Dal mio punto di vista di tecnico è molto semplice comprendere questa differenza ma purtroppo noto che per molti professionisti immobiliari non sia così.
La cosa più grave inoltre è che questa differenza non venga adeguatamente spiegata ai proprietari che intendono vendere il proprio immobile, ossia la persona che corre più rischi in assoluto.
Facciamo un passo indietro.
Quando stiamo vendendo casa e ci troviamo davanti al Notaio ci viene fatto dichiarare, sotto la nostra responsabilità, che l’immobile che stiamo vendendo possiede la doppia conformità, urbanistica e catastale.
Ma nessuno in quel momento ci spiega esattamente il suo significato!
Cosa si intende per conformità?
Con questo termine in ambito tecnico si intende che quanto è stato costruito è stato realizzato in modo corretto, seguendo un progetto ben preciso.
Quindi tutti gli elementi che compongono l’edificio (stanze, porte, finestre ma anche superfici, altezze ecc) devono corrispondere perfettamente a quanto riportato nel disegno del progetto.
Un immobile quindi si può dire conforme solo se è stato costruito seguendo il progetto in modo corretto.
La conformità è un documento ben preciso?
No, in questo caso no.
È una tua dichiarazione di cui ti assumi la responsabilità.
L’unico modo per non avere questa responsabilità è richiedere ad un tecnico, dopo accurate indagini, di fare una certificazione al posto tuo.
Questo è particolarmente utile quando non si è esperti in materia tecnica e non ci si vuole assumere questa responsabilità.
Le conformità urbanistica e catastale sono la stessa cosa?
No. Il primo errore che tutti fanno è pensare che la conformità sia un’unica cosa.
Le due conformità riguardano due aspetti diversi e distinti.
Riguardano infatti due progetti diversi, depositati in due posti diversi e con un valore molto diverso uno dall’altro.
Qual è la differenza quindi tra conformità urbanistica e catastale?
La conformità urbanistica si verifica quanto il tuo immobile è uguale al progetto depositato in Comune ed è quello a cui occorre presentare maggiore attenzione.
Infatti, prima di essere costruito, un edificio deve avere una autorizzazione da parte delle Autorità, nello specifico il Comune.
È compito del Comune infatti, dopo aver controllato i progetti, permettere all’impresa edile di costruire o fare delle modifiche agli edifici.
Qualsiasi modifica eseguita senza il consenso del Comune è considerata un abuso.
Se sono presenti delle differenze queste devono essere corrette presentando un progetto e pagando una sanzione.
La conformità catastale invece si verifica quando il tuo immobile corrisponde al disegno che è presente al Catasto, ossia l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
Presso questo ufficio infatti è presente un disegno semplificato di ogni immobile: viene utilizzato per calcolare le tasse da pagare.
Questo disegno viene chiamato planimetria catastale e deve essere aggiornato ogni volta che andiamo a modificare il nostro immobile.
Questo perché anche il semplice abbattimento di una parete va a modificare i parametri per il calcolo delle tasse.
Abbiamo conformità catastale quindi quando la planimetria catastale è uguale a quanto realizzato.
Lo so cosa stai pensando…
“Se la mia casa è unica entrambi i disegni saranno sicuramente uguali!”
Anche se concordo con te che sia logico pensare così purtroppo nell’80% dei casi non è cosi.
Infatti i progetti possono essere entrambi sbagliati o oppure solo uno dei due.
I motivi possono essere vari ma generalmente questo disallineamento è dovuto al fatto che nel corso degli anni non si sono fatte le cose in modo corretto.
CATASTO CORRETTO
PROGETTO URBANISTICO ERRATO
Quali rischi corre il venditore se non possiede entrambe le conformità?
Se il venditore non controllasse i progetti e dichiarasse al notaio che sono conformi andrebbe incontro a notevoli problemi.
In primo luogo direbbe il falso in un atto pubblico e avrebbe delle conseguenze sia civili che penali.
Infatti la frase che è presente nell’atto serve proprio per contrastare il fenomeno della vendita di immobili abusivi e con difformità.
In aggiunta a questo arriverebbero poi delle sanzioni economiche da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Ultimamente infatti sono in corso notevoli controlli in questo ambito, ti invito a leggere l’articolo sulla disavventura di Giuseppe P. e la sanzione dopo due anni dalla sua vendita.
In secondo luogo l’acquirente sicuramente farebbe causa al venditore. Infatti oltre al danno della perdita di tempo per sistemare la questione ci sono delle sanzioni da pagare sia al Comune sia all’Agenzia delle Entrate. Ti ricordo infatti che è l’attuale proprietario tenuto a pagare le sanzioni sulla sistemazione.
Se poi il problema non fosse risolvibile si potrebbe arrivare alla nullità dell’atto di compravendita.
In tutto ciò mi preme sottolineare che il problema che ha scatenato tutto ciò sarebbe ancora da risolvere.
Quindi, come sempre, facendo prevenzione e controllando il proprio immobile prima della vendita ci permette di vendere in modo più veloce e tranquillo, sicuri di essere al riparo da possibili conseguenze.
