In Italia, per parecchi anni, in molti hanno eseguito sulle proprie abitazioni modifiche più o meno evidenti senza chiederne le dovute autorizzazioni.
Questo perché era diffusa la cultura che ognuno a casa propria potesse fare che desiderava, convinti che nessuno ne avrebbe chiesto il conto.
E’ talmente un fenomeno diffuso che si stima che in almeno il 70% degli immobili ci siano irregolarità da correggere.
Col nostro lavoro inoltre abbiamo constatato che anche in alcune abitazioni costruite nei giorni nostri sono presenti comunque delle differenze da sistemare.
Ovviamente ci sono difformità con gravità diverse e modalità di risoluzione diverse.
L’unica cosa certa è che devono essere corrette prima di una vendita immobiliare, sia per riuscire effettivamente ad incassare il denaro sia per evitare guai legali.
Quali sanzioni sono previste per il reato di abuso edilizio se venisse scoperto?
Il reato di abuso edilizio nasce quando una persona realizza un’opera edile in parziale o totale assenza di una autorizzazione da parte delle autorità (Comune).
Quindi che sia un immobile totalmente abusivo o che sia una parete demolita si parla sempre di abuso.
La normativa attualmente in vigore, in caso di abusi edilizi, prevede le seguenti sanzioni (art. 44 D.P.R. 380/2001):
1) l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
2) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
3) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’articolo 30.
La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.
Conseguenze Penali ed Amministrative
A livello legale possiamo dividere su due livelli le conseguenze.
- Conseguenze penali: quando hai realizzato in prima persona l’abuso e quindi ne sei il responsabile (sopratutto se vendi il tuo immobile).
- Conseguenze amministrative: anche se non hai realizzato tu l’abuso ma ti trovi a possedere un abitazione con degli abusi, per la legge, sei tenuto a risponderne a livello economico (sanzioni) e alla sua demolizione/ripristino dello stato precedente dei luoghi.
Nella maggior parte dei nostri casi i nostri clienti devono affrontare le conseguenze amministrative in quanto immobili costruiti parecchi anni fa, comprati in buona fede.
Quantificare le conseguenze penali o amministrative purtroppo non è possibile a priori: dipende da caso a caso.
La maggior parte degli abusi che riscontriamo è sanabile, ossia è possibile regolarizzare le modifiche a fronte del pagamento di una sanzione al Comune.
In altri casi, invece, non è possibile salvare il costruito: alcuni clienti sono stati costretti ad abbattere parte del loro immobile per riuscire a venderlo.
Per capire come risolvere il tuo caso specifico devi rivolgerti ad un tecnico specializzato che saprà fornirti tutta l’assistenza necessaria.
Posso risolvere i miei problemi evitando conseguenze?
Per evitare tutti i problemi occorre al più presto recuperare i progetti e documenti del tuo immobile e controllare quali difformità sono presenti.
Se il Comune, tramite esposto da parte dei vicini oppure su segnalazione dell’Agenzia delle Entrate (controlli a campione), venisse a conoscenza dell’abuso ti obbligherebbe a regolarizzarlo oppure ad demolirlo e ripristinare lo stato dei luoghi precedente pagandone una salata sanzione.
Ovviamente se desideri vendere il tuo immobile devi correggere prima dell’atto dal Notaio.
Cosa succede se non correggo le difformità prima della vendita?
E’ la domanda che ci viene posta più spesso dalle persone che riscontrano delle irregolarità.
Una risposta unica non è possibile: a seconda del caso e del tipo di problema possono prospettarsi soluzioni diverse.
Le conseguenze possono essere divise però in due tipologie:
- Impossibilità di vendita: non si riesce a completare la vendita finché il problema non viene corretto.
- Problemi legali: se riesci a vendere comunque e nessuno si accorgesse dei problemi (magari non evidenti) potrebbe essere che, anche a distanza di anni, il compratore o il Comune o l’Agenzia delle Entrate possano rivalersi su di te.
Gli abusi realizzati tanti anni fa cadono in prescrizione?
In molti ci chiedono se sono tenuti, a distanza di tempo, a dover sanare e pagare le sanzioni per regolarizzare un immobile costruito tanti anni fa.
Al contrario delle false credenze, purtroppo, l’ordine di demolizione amministrativo (o sanzione se sanabile) non cade MAI in prescrizione.
La storia di Michele. Immobile irregolare e vendita annullata.
Michele B. è uno dei nostri clienti che ci ha chiamato per risolvere il suo problema e ti voglio raccontare la sua storia per farti