Una delle operazioni più importanti nella vendita di immobile è il controllo delle autorizzazioni e dei progetti depositati presso i vari enti.
Infatti queste sono le informazioni che contano durante una vendita immobiliare perchè sulla base di esse si faranno tutte le valutazioni economiche e si formuleranno i contratti di vendita (ossia l’atto dal Notaio).
Questi documenti serviranno inoltre per decidere il prezzo di vendita corretto per te che desideri vendere.
E’ fondamentale recuperare tutti i documenti PRIMA di pubblicizzare e accettare proposte di acquisto del tuo immobile, per correggere in tempo eventuali difformità e pubblicizzare nel modo corretto quello che stai vendendo.
Sei già in possesso dei progetti comunali, le autorizzazioni e documenti catastali?
Perfetto, fai parte di quelle poche persone che conservano tutti i documenti.
Stai attento però.
Prima di verificare la presenza di eventuali difformità devi essere sicuro che i progetti in tuo possesso siano realmente gli ultimi depositati presso il Comune.
Per capire ciò la copia in tuo possesso deve avere un timbro di ricevuta di protocollo del Comune.
Capita spesso di avere a casa tanti progetti, magari di varianti mai realizzate, che ci sono stati consegnati dal nostro tecnico quando ha costruito la nostra casa.
Purtroppo però senza il timbro i tuoi documenti non hanno validità, non certificano infatti che siano stati approvati dal Comune e dall’Agenzia delle Entrate.
Quello che fa fede è quanto è depositato in Comune e pertanto è NECESSARIO partire da li.
Come recuperiamo tutti documenti necessari: Accesso agli atti
Per avere tutti i documenti che serviranno a te, all’agenzia immobiliare, al Notaio, alla banca e ai tuoi compratori un professionista tecnico deve effettuare un Accesso agli Atti del tuo immobile.
Questa operazione è la prevenzione migliore che puoi fare per evitare i problemi e vendere serenamente.
Data la complessità dei documenti da cercare è consigliabile incaricare un professionista tecnico specializzato che provveda a controllare tutto per conto tuo.
Avrà lui la responsabilità di trovare i problemi e correggerli in tempo per permetterti di vendere la tua casa
Che operazioni verranno fatte?
L’accesso agli atti va fatto in Comune, all’Agenzia delle Entrate e se necessario Genio Civile, Sovrintendenza ai Beni Culturali ecc ossia dove ci sono tutte le autorizzazioni del tuo immobile.
Il numero degli enti che occorre contattare e andare a controllare dipende ovviamente dalla zona in cui si trova il tuo edificio.
Comune
Occorre prendere appuntamento presso lo sportello tecnico e iniziare una ricerca insieme al personale del Comune.
Non è semplice come ricerca: ogni Comune e ogni periodo storico hanno una diversa metodologia di archiviazione dei progetti ed autorizzazioni.
Per la ricerca negli archivi occorrono tutti i dati possibili: dati catastali, atti di provenienza, visure storiche catastali, nomi di tutti i precedenti proprietari, cambiamenti del nome della via nel corso del tempo ecc.
Non è semplice, per questo occorre una certa esperienza ed anche intuizione per trovare i dati corretti.
Una volta individuati i numeri di pratica che interessano occorre fare una domanda scritta al Comune, ci risponderà in circa 30 giorni lavorativi.
Questo lungo tempo è infatti il primo motivo per cui iniziare la ricerca al più presto.
Se dovessimo vendere velocemente o accettare proposte dovremmo aspettare questi giorni inutilmente DOPO.
Iniziano prima da questo passaggio si risparmia tempo e si evitano poi sorprese.
Situazione tipica degli uffici tecnici comunali
Catasto – Agenzia delle Entrate
La stessa operazione di recupero documenti va fatta al Catasto, ossia l’Agenzia delle Entrate.
Qua le tempistiche per ricevere i disegni (planimetria catastale, elaborato planimetrico, elaborato di mappa) e le visure sono molto più veloci.
I controlli e le verifiche
Una volta recuperati i documenti e disegni occorre una analisi per capire quali correzioni sono state fatte nel tempo e le varianti depositate successivamente.
Una volta capito bene qual è l’ultimo stato autorizzato si passa quindi alla verifica vera e propria.
Un professionista dovrà confrontare tutti i progetti recuperati e approvati con quello che è stato realizzato effettivamente e capire se sono state fatte modifiche non autorizzate.
Se tutto dovesse essere corretto siamo a posto, possiamo accettare senza dubbi proposte e incassare subito la caparra!
L’agente immobiliare spedirà tutti i documenti alla Banca e al Notaio.
La vendita è fatta!
Se invece si dovessero trovare delle difformità bisogna capire come correggerle nel modo più veloce possibile.
A seconda delle problematiche riscontrate ci sono diversi modi per risolverle.
Capire prima che spese occorre fare quindi capirai che è importante per avere un quadro economico complessivo prima di pubblicizzare il proprio immobile.
Per farti capire l’importanza dell’accesso agli atti ti lascio un esempio di vendita finita male a causa della mancata prevenzione.
La storia di Michele.
La storia di Michele. Immobile irregolare e vendita annullata.
Michele B. è uno dei nostri clienti che ci ha chiamato per risolvere il suo problema e ti voglio raccontare la sua storia per farti